La rénovation d’une maison est, sans aucun doute, l’aspect le plus important de tout investissement immobilier de type « fix-upper » ou « fix-and-flip ».
Si vous êtes intéressé par un investissement de type « fix-upper » sur le marché immobilier, il est essentiel que vous compreniez parfaitement les différents aspects de la rénovation d’une maison, ses types, ses coûts et la manière de trouver l’équilibre entre tous les différents facteurs afin de réaliser un investissement immobilier réussi.
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Alors, sans plus attendre, commençons.
L’immobilier de rénovation
Il existe plusieurs types de stratégies d’investissement dans le monde de l’immobilier. L’une de ces stratégies d’investissement s’appelle l’achat d’une maison à rénover ou d’une propriété à rénover et à retourner. Cette stratégie consiste à acheter un bien immobilier en mauvais état et/ou nécessitant des travaux de rénovation afin de le rendre à nouveau habitable, à le remettre en état, puis à le revendre à une valeur de marché plus élevée en réalisant une marge bénéficiaire.
En règle générale, sur le marché de l’immobilier, les biens à rénover ne sont pas un type d’investissement très populaire en raison de la quantité de travail et de l’attention portée aux détails qu’ils requièrent de la part de l’investisseur immobilier. S’engager dans un projet de rénovation exige de l’investisseur immobilier qu’il consacre beaucoup de temps, de planification et de recherche à son investissement, car il doit être impliqué dans l’ensemble du processus de rénovation de la propriété immobilière et être à l’affût de tout problème qui pourrait survenir, ce qui est très courant dans les projets de rénovation de maisons.
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En outre, alors que les fixers-uppers sont généralement considérés comme des investissements à court terme, le processus de rénovation peut prendre plusieurs mois, voire plusieurs années, en fonction de l’ampleur des travaux à effectuer.
Le choix d’une maison à rénover
En raison de la quantité d’efforts à investir dans une maison à rénover, il est généralement conseillé aux investisseurs immobiliers de consacrer autant de temps au choix de la bonne maison à rénover pour leur investissement. Lorsqu’ils choisissent une maison à rénover, les investisseurs immobiliers doivent être en mesure de déterminer la propriété exacte pour laquelle ils sont prêts à s’engager et s’assurer qu’une fois le projet de rénovation commencé, ils le mèneront à bien jusqu’à la fin pour garantir que l’investissement sera rentable.
Un certain nombre d’aspects doivent être pris en considération lors du choix d’un bien immobilier pour ce type d’investissement :
L’emplacement : Comme pour tout autre type d’investissement immobilier, le choix de l’emplacement de votre appartement de standing est l’une des premières étapes, et la plus importante, de votre investissement. L’emplacement du bien immobilier est l’un des principaux facteurs qui influencera la valeur du bien et déterminera le type de rénovation qu’il convient d’appliquer au bien.
Type de bien : Les investisseurs immobiliers ont généralement des goûts ou des préférences différents en ce qui concerne le type de bien immobilier avec lequel ils préfèrent travailler. Par exemple, si vous pensez qu’une maison de 4 chambres est un meilleur choix pour cet endroit qu’une maison de 3 chambres, une partie de votre plan de rénovation consistera peut-être à remodeler la maison et à y ajouter une quatrième chambre.
L’état : Un autre aspect important utilisé pour déterminer la qualité d’un bien à rénover est son état structurel. Certaines propriétés peuvent présenter de graves problèmes qui ne sont même pas visibles à l’œil nu, et il est important que l’investisseur immobilier soit au courant de ces problèmes avant de faire une offre sur la propriété.
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Rénovation du logement
La majeure partie du travail nécessaire à un investissement immobilier de type « fix-upper » est liée au processus de rénovation de la maison. Bien que la rénovation ne soit pas un processus exclusif aux immeubles de placement et que de nombreux acheteurs achètent des maisons à rénover dans l’intention d’y emménager après les avoir rénovées, le processus de planification de la rénovation d’une maison pour un investissement de type « fix-and-upper » est très différent de la rénovation d’une maison pour un propriétaire-occupant.
Types de rénovation de logements
Il existe trois grands types de rénovation résidentielle, en fonction de l’état de la propriété et du plan et de la vision de l’investisseur immobilier quant à l’aspect qu’il souhaite donner au produit fini.
Rénovation esthétique
Comme son nom l’indique, la rénovation cosmétique est le type de rénovation le plus favorable pour les investissements dans des maisons à rénover. Cela s’explique par le faible coût des rénovations cosmétiques et le peu de temps qu’il faut y consacrer.
Qu’il s’agisse de repeindre la maison, de remplacer les tapis et les rideaux, de changer les cadres des fenêtres ou d’ajouter des antiquités et de nouveaux luminaires, il s’agit là de changements et d’ajouts mineurs qui ne coûtent pas cher et dont la mise en œuvre prend peu de temps.
L’investisseur immobilier est libre de choisir les changements et les ajouts qui correspondent à ses goûts ou qui, selon lui, seront de bons arguments de vente pour le bien d’investissement, tout en ayant le contrôle des coûts et des types de rénovations dans lesquels il souhaite investir plus d’argent.
Rénovation par remodelage
Les travaux de rénovation sont des changements qui peuvent affecter le type de propriété, le nombre de pièces ou la configuration intérieure/extérieure de la maison en général.
La suppression ou l’ajout de murs, de portes ou de fenêtres, ou le réaménagement complet d’une cuisine ou d’une salle de bains sont des rénovations légèrement coûteuses qui nécessitent une planification minutieuse avant d’être mises en œuvre, ainsi qu’un engagement.
Certains projets de rénovation sont basés sur un changement central de la propriété, de sorte que si, pendant ou après la rénovation, l’investisseur immobilier change d’avis sur une partie du changement, il peut être contraint de refaire l’ensemble de la rénovation.
Rénovation structurelle
Le type de rénovation le plus coûteux et le moins souhaitable que la plupart des investisseurs immobiliers essaient d’éviter est la rénovation structurelle.
Ce type de rénovation nécessite des travaux de construction et des modifications de l’infrastructure de la maison afin de résoudre des problèmes graves, de les empêcher de se produire et/ou de se conformer aux lois et réglementations de l’État en matière de sécurité.
En raison de leurs coûts élevés, la plupart des investisseurs immobiliers n’envisagent pas d’acquérir un bien immobilier nécessitant une rénovation structurelle lourde, car les coûts de réparation du bien risquent de faire perdre de l’argent à l’investisseur plutôt que de lui en faire gagner.
Si un investisseur immobilier choisit d’investir dans une maison à rénover qui a besoin d’une rénovation structurelle, il est généralement préférable de profiter de l’occasion pour remodeler la propriété, car la rénovation structurelle conduira déjà à transformer la maison en chantier. Il est important de choisir le bon moment pour entamer le processus de rénovation afin de s’assurer que la rénovation structurelle n’entravera pas les travaux ou n’obligera pas l’investisseur immobilier à défaire une rénovation qui entrave les travaux de construction.
Inspection des travaux de rénovation
Avant de faire une offre sur un bien à rénover, il est fortement conseillé de faire inspecter le bien immobilier. Faire appel à un professionnel pour l’inspection de la propriété peut vous coûter un peu plus d’argent, mais cela peut aussi vous permettre d’économiser beaucoup d’argent, voire de sauver votre investissement.
Certains biens immobiliers apparemment parfaits peuvent présenter des problèmes cachés que vous ne pourrez peut-être pas découvrir par vous-même ou avant d’avoir acheté le bien et commencé vos travaux de rénovation. Dans ce cas, l’investisseur immobilier qui prévoyait une rénovation esthétique peu coûteuse découvre des problèmes structurels qui peuvent coûter plusieurs fois le montant prévu, ce qui lui fait perdre de l’argent sur l’investissement immobilier.
Planification des coûts de rénovation
Un autre facteur important pour la réussite de votre investissement dans une maison à rénover est lié à la planification des coûts de rénovation. Les coûts de rénovation peuvent varier considérablement en fonction du type de rénovation, de son ampleur et de la qualité que vous essayez d’ajouter à la propriété.
Pour économiser de l’argent tout en obtenant le résultat que vous recherchez, vous devez avoir une connaissance suffisante de la conception des maisons, des travaux des entrepreneurs, du marché immobilier dans lequel vous investissez et d’un certain nombre de facteurs différents qui influenceront vos choix de rénovation et vos priorités en matière de coûts et de dépenses.
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La lecture de blogs, d’articles et de guides en ligne, ou la consultation de sites Web consacrés à la rénovation et à la conception de maisons ne feront qu’ajouter de la valeur à vos projets d’investissement immobilier et vous offriront davantage d’options à prendre en considération.
La lecture de blogs, d’articles et de guides en ligne ou la consultation de sites web consacrés à la rénovation et à la conception de maisons ne feront qu’ajouter de la valeur à vos projets d’investissement immobilier et vous offriront davantage d’options à prendre en considération.
Économisez de l’argent – Impliquez-vous
Si vous prenez votre investissement immobilier au sérieux et que vous essayez d’économiser le plus d’argent possible, vous devez être prêt à mettre la main à la pâte et à vous joindre à la main-d’œuvre sur place. Une grande partie des coûts de rénovation est consacrée à des réparations et installations mineures qui peuvent s’accumuler au fil du temps. Pour économiser sur ces coûts, vous devrez peut-être prendre les choses en main : renoncez à engager un entrepreneur et renoncez à engager quelqu’un pour installer des appareils ou peindre les murs. Si vous pouvez le faire, ou si vous pouvez apprendre à le faire vous-même, vous devriez le faire.
Prêts à la rénovation
Enfin, lorsqu’on parle de rénovation, il faut au moins mentionner l’option des prêts à la rénovation. Les prêts à la rénovation sont des prêts qu’un investisseur immobilier ou un acheteur peut obtenir pour financer l’achat d’une maison à rénover ou d’une maison qui a besoin d’être rénovée, tout en couvrant une partie des coûts et des dépenses de rénovation. Ce type de prêt est spécialement conçu pour l’achat de ce type de propriété, et il en existe plusieurs types, destinés à différents types d’investisseurs ou d’acheteurs, afin de répondre à leurs besoins.
Conclusion
Les rénovations ne sont peut-être pas le type d’investissement immobilier le plus populaire, ni le plus facile à réaliser. Cependant, il s’agit d’un investissement immobilier très rentable et, lorsqu’il est planifié correctement, la marge d’erreur peut être inexistante, ce qui fait que ces investissements valent bien le temps et les efforts qui y sont consacrés.
Pour qu’un investisseur immobilier puisse planifier l’achat d’un bien à rénover et en faire un bon investissement, il doit disposer d’un ensemble de connaissances différent de ce qui est normalement nécessaire. L’investisseur doit s’impliquer davantage dans l’investissement tout au long du processus de rénovation de la maison afin de garantir le résultat final escompté. Si vous avez besoin de l’aide ne hésitez pas a contacter Eurobatiment.
